Nabycie mieszkania na wynajem - czy to się jeszcze opłaca?



Zakup mieszkania na wynajem a mianowicie czy to się wciąż opłaca?



Rynek mieszkaniowy na terytorium polski uznać należy za rozwinięty, choć w dalszym ciągu bardzo wiele brakuje nam do sytuacji panującej w krajach Europy Zachodniej. Szacunki mówią, że brakuje nam od kilkuset tysięcy do kilku milionów mieszkań. Czy to znaczy, że kupno mieszkania na wynajem wydaje się być dobrym rozwiązaniem? Sprawdźmy to i zobaczmy, czy to się jeszcze opłaca.

Asortyment nieruchomości



Planowanie zakupu posiadłości na wynajem powinniśmy zainicjować od wyboru nieruchomości. Pierwotnym krokiem będzie określenie owego co i gdzie zechcemy kupić. nieruchomości na wypożyczenie tu nie tylko apartamentu mieszkalnego, ale też domy, mikro apartamenty czy pokoje noclegowe. Rynek w miastach powstrzymuje się głównie do budynków, dlatego w dalszej partii tekstu skupimy się naturalnie na nich. Jednak rozstrzygnięcie w ten sposób, że chcemy kupić mieszkanie to jeszcze nie wszystko. Innym rynkiem są duże miasta, takie jak Warszawa, Kraków czy Wrocław, a innym mniejsze metropolie jak Radom, Bydgoszcz lub Kielce. Ceny nieruchomości po Warszawie mogą być poniekąd kilkukrotnie wyższe niż po mniejszych miastach. Przykłady? Proszę bardzo: kawalerka w środek Warszawy może kosztować mniej więcej 8 000 - dziesięciu 000 złotych za mkw.. Dla trzydziesto metrowego baru będzie to więc przynajmniej ćwierć miliona złotych. Zbyt te same pieniądze przy mniejszych miastach możemy kupić dwa, a niekiedy chociażby trzy lokale o zbliżonej powierzchni. W poszczególnych miastach również występują czasem gigantyczne różnice w cenach szynków. Wspomniana wcześniej kawalerka po centrum Warszawy będzie znalazła inną cenę niż ten sam lokal położony w obrzeżach miasta - w Bemowie, Białołęce czy Tarchominie. Znawcy rynku nieruchomości niejednokrotnie podkreślają, że najważniejsze tuż przy zakupie nieruchomości są 3 rzeczy: lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja. Z drugiej strony mniejsze miasta oferują często wyższą stopę zwrotu niż lokale w metropoliach. Wybór miasta, a potem dzielnicy to już nie zaakceptować lada wyzwanie. A pozostaje jeszcze sam wybór baru. Najchętniej wynajmowane są mieszkania dwupokojowe i kawalerki, choć w miastach studenckich atrakcyjnym rozwiązaniem jest też wypożyczenie mieszkań na pokoje żakom.

Zakup nieruchomości: za gotówkę bądź na raty?



Inwestowanie przy nieruchomości na wynajem zazwyczaj odbywa się na 1 z dwóch sposobów. Albo gabinet kupowany jest w całości za gotówkę, albo zbytnio pomocą kredytu hipotecznego. W poniższym pierwszym przypadku mieszkanie posiada stanowić ochronę kapitału, a pieniądze płacone przez najemcę są dochodem podobnie jak odsetki od lokaty kretytowej. W sytuacji zakupu za pożyczka inwestycja ma charakter bardziej spekulacyjny, ale też lewarowanie się kredytem może zwiększyć rentowność inwestycji. Konieczne wydaje się przecież zainwestowanie o dużo mniejszej kwoty niż obok zakupie lokalu w całości za gotówkę. Najczęściej przy takiej sytuacji wystarczy co najmniej 10% wkładu własnego oraz drugie tyle dzięki koszty okołokredytowe i mały remont lokalu. Różnicę zauważać możemy jednak przy przepływach pieniężnych. Choć wpływy netto będą wyższe w przypadku zakupu za gotówkę, to rentowność inwestycji może dać wyraz się nawet wielokrotnie lepsza przy zakupie z pomocą kredytu hipotecznego. Przyczyna jest nieskomplikowana - jeśli skorzystamy spośród pomocy banku, nie powinniśmy wykładać wszystkich środków finansowych. Przy zakupie lokalu za 100 000 złotych stosowane przez nas inwestycje mogą ograniczyć się do 20 000 zł. Nawet po uwzględnieniu kosztów kredytu hipotecznego stopa zwrotu może być atrakcyjniejsza.

Metoda kredytowa i akt notarialny


Gdy decyzja o doborze lokalu została już zakończona, czas na procedury kredytowe. Warto się do tych propozycji przygotować wcześniej. Od chwili podjęcia decyzji o zakupie do zakończenia wszystkich spraw w Wydziale Ksiąg Wieczystych może minąć nawet trzy miesiące. W tym okresie konieczne będzie skompletowanie dokumentów potwierdzających uzyskiwane dochody a także informacje, oświadczenia i zaświadczenia dotyczące kupowanego mieszkania. Nie będziemy tu szczegółowo opisywać całej procedury, bo ma możliwość ona się dość w dużym stopniu różnić w zależności od czasu potrzeb kredytobiorcy, oferty agencji bankowej czy w końcu tylko nieruchomości. Warto jednak zaplanować sobie w budżecie sumę w wysokości około 10% na poczet wszystkich wydatków związanych z finalizacją transakcji. A będą to koszta prowizji biura nieruchomości, prowizja i koszty bankowe, koszty ubezpieczeń czy w krańcu sam rachunek zapłacony w kancelarii notarialnej. 3% prowizji bankowej, podobna opłata po agencji nieruchomości, 2% podatku od czynności cywilnoprawnych i inne wydatki mogą być trzymane się dość sporym wydatkiem przy zakupie nawet niewielkiego lokalu na wynajem.

Naprawę nieruchomości przeznaczonej na najem



Po sfinalizowaniu transakcji przychodzi czas na kolejną rezolucję: czy lokal remontować, czy od razu przeznaczyć dzięki wynajem? Idealnym rozwiązaniem wydaje się być ta druga opcja. Niezwłoczne wynajęcie lokalu sprawia, że od razu pojawiają się przepływy pieniężne pozwalające w spłatę raty kredytowej. Jednak czasem lepiej z naszym zaczekać i wykonać mały bądź nawet całkiem znaczny remont lokalu. Jeśli apartament tego wymaga, a środki finansowe pozwalają, możemy przeprowadzić remont kapitalny. To wydatek około 1000 złotych dzięki metr kwadratowy lokalu. Mniejsze remonty czy niewielkie odświeżenie lokalu to ułamek naszej kwoty. Pamiętajmy też na temat wyposażeniu w sprzęt AGD czy meble. Rozważając wszelkie opcje musimy pamiętać, że mieszkania są produktem takowym samym, jak wszystkie inne i najemcy wynajmują nie zaakceptować tylko portfelem, ale też i wzrokiem. Ładniejsze lokale mieszkalne, po remoncie kapitalnym i dobrze wyposażone szybciej mieszczą najemców niż takie tylko mieszkania ale w niższym standardzie. Wyższe są też czynsze w lokalach kliknij aby przeczytac wiecej na remoncie. Czy więc remontować lokal? Wszystko zależy od czasu jego obecnego standardu i możliwości finansowych inwestora. Co poniektórzy wybierają mieszkania w których konieczne jest jedynie pomalowanie ścian i wstawienie paru nowych mebli. Dla innych o wiele lepszą lokatą jest zakup mieszkania po stanie do remontu wspaniałego i wykonanie wymiany wszystkich elementów lokalu. To następne rozwiązanie jest o tyle korzystne, że daje wiedzę praktyczną o stanie wszystkich frakcji lokalu - od podłóg po dach. I chociaż kosztuje sporo pieniędzy, przynosi szansę na uniknięcie w przyszłości wydatków na nieprzewidziane awarie czy też na sam remont w przeciągu najbliższych kilku lat. A w połączeniu z wyższym czynszem niż w lokalach o niższym standardzie przybywa się dla wielu osób idealnym wyborem inwestycyjnym.

Wypożyczenie mieszkania: samodzielnie czy przez pośrednika?



W Polsce przeważają trzy rozwiązania związane wraz z wynajmem nieruchomości. Najchętniej wynajmujemy lokale samodzielnie, nieco mniejszą popularnością cieszą się posługi najmu za pośrednictwem biur nieruchomości oraz specjalnych spółek zarządzających lokalami na wynajem. Biura nieruchomości oferują zazwyczaj opcję jedynie jednorazowego znalezienia najemcy, za co pobierają prowizję rzędu jednomiesięcznego czynszu. Jest to dość ogromny koszt i może stać się ponoszony często, jeśli najemcy ulepszają się co kilka miesięcy. Lepszym rozwiązaniem może się okazać oferta firm zarządzających nieruchomościami, które w zamian za określoną procentową wartość miesięcznego czynszu dokonują każdego działań związanych z lokalem. To rozwiązanie jest najkorzystniejsze dla osób inwestujących w dużą skalę lub mających mieszkania na wynajem w mieście (miastach) w którym nie mieszkają. Dojazd wraz z Warszawy do Radomia po kilkusetzłotowy czynsz czy w okresową kontrolę może skonsumować olbrzymią część przychodów i zabrać wiele czasu. Pomoce firmy zewnętrznej mogą zapewnić obsługę lokalu 24h na dobę przez 7 dób w tygodniu, bez wymagania samodzielnego angażowania się po naprawy czy poszukiwanie najemcy. To rozwiązanie jest doskonałe dla osób ceniących własny czas. I choć kosztuje od kilku do kilkunastu procent miesięcznych przychodów, to daje spokój i pełne przekonanie, że wynajmowane lokale istnieją w dobrych rękach.

Zarobki, wydatki i podatki



Na koniec przyjrzyjmy się nadal przychodom, wydatkom i podatkom, jakie dotyczą właściciela posiadłości. Przychody to nie tylko odstępne, ale mogą to być również kary umowne w przypadku zerwania umowy przez najemcę lub poboczne opłaty wskazane w porozumieniu najmu. Pamiętać należy także o kosztach. O ile czynsz płacony do spółdzielni lub wspólnoty oraz wszelkie opłaty za media przeważnie bezpośrednio obciążają najemcę, to wydatki związane z zarządzaniem nieruchomością, jej ubezpieczeniem, ratą kredytu mieszkaniowego ponosi właściciel. W zależności od konstrukcji umowy najmu właściciel lub najemca mogą odpowiadać za ekwipunek AGD czy meble. Dużym kosztem dla właściciela lokalu będą też okresowe remonty mieszkania. Wszystkie te koszty nie są pokryte poprzez najemcę i bezpośrednio obciążają właściciela lokalu. W poniektórych sytuacjach mogą one doniośle przewyższyć miesięczne przychody spośród tytułu najmu lokalu. Zaś pamiętać musimy jeszcze na temat podatku od najmu. Opodatkowanie możemy wybrać samodzielnie. Ma możliwość to być podatek zgodny ze skalą podatkową, podatek w ramach prowadzonej działalności gospodarczej czy w końcu podatek ryczałtowy w poziomie 8, 5% od każdego przychodów. Sam wybór postaci opodatkowania należy przemyśleć bardzo dokładnie, najlepiej po rozmowie z księgową. Część rozwikłań daje szansę na odliczanie kosztów czy przeprowadzenie amortyzacji lokalu mieszkalnego. Podatek ryczałtowy jest z kolei najprostszy, ale nie pozwala na obniżenie podstawy opodatkowania ani trochę. Każdy dobór wpływa na rentowność lokaty w nieruchomości i ma możliwość spowodować, że znacząco pani wzrośnie lub spadnie. Biorąc pod uwagę długoterminowe inwestowanie w rynek mieszkań na wynajem, nie warto robić oszczędności czasu i pieniędzy w zdobywaniu wiedzy, a rada księgowej powinna być wybraną z pierwszych, jaką usłyszymy.

Podsumowanie rynku nieruchomości w Rzeszowie


Inwestowanie w apartamentu mieszkalnego na wynajem jest po Polsce coraz popularniejszym rodzajem na inwestowanie pieniędzy. Rentowność w dalszym ciągu nie zaakceptować jest wysoka i po dużych miastach pozostaje zbliżona do poziomu lokat bankowych. A ponieważ Polacy stają się coraz bardziej mobilni i szukają pracy w miastach poza swoim miejscem zamieszkania, rynek lokali na wynajem powinien się rozwinąć w najbliższych latach przy dużym tempie. W dalszym ciągu mamy wiele aż do nadrobienia za państwami Świata Zachodniej, a sam sektor najmu musi wyjść spośród szarej strefy. Prawa dzierżawców i właścicieli mieszkań także powinny zostać uregulowane po taki sposób, by dwie strony umowy były odpowiednio zabezpieczone. Jedynie to da właścicielom mieszkań gwarancję wynajmu i dobre zwroty wraz z inwestycji, a wynajmującym ochrona życia i zdrowia umowy i możliwość egzekwowania od właściciela lokalu swoim obowiązków.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *